A vételi szándéknyilatkozat

Fontos tudni, hogy a vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat jogi szempontból nem szükséges lépése az ingatlan adásvétel folyamatának, mégis sokszor szinte megkerülhetetlen, különösen ha az ingatlant ingatlanközvetítő hirdeti. Megkerülhetetlen azért, mert ha a leendő vevő nem tesz ilyen nyilatkozatot, akkor az ingatlanközvetítő nem hozza őt össze az eladóval, vagyis nem is jelzi az eladónak, hogy van egy potenciális vevő, aki érdeklődik az ingatlana után. A vételi ajánlatban, vagy másnéven vételi szándéknyilatkozatban a vevő írásban kijelenti az eladó felé, hogy milyen feltételek mellett kívánja megvásárolni az ingatlanját.
 

Részletesen

Amennyiben az ingatlan értékesítését ingatlanközvetítő végzi, úgy sok esetben kérik, hogy a Vevő a megvenni szándékozott ingatlanra tegyen vételi ajánlatot és szándékának komolyságának jelzésére helyezzen letétbe egy nagyobb összeget az ingatlanközvetítőnél.
A vételi szándéknyilatkozat megtételére az ingatlanközvetítők általában biztosítanak egy formanyomtatványt, amelyen a szükséges adatok (ingatlan címe, helyrajzi száma, vevő adatai, ajánlott vételár, stb) feltüntetésével lehet megtenni az ajánlatot.

a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:70.§

6:70. § [Írásbeli alakhoz kötött szerződés]
(1) Írásbeli alakhoz kötött szerződés megkötésére ajánlatot és elfogadó nyilatkozatot írásban lehet tenni.
(2) A szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását.
(3) A szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha a több példányban kiállított okiratok közül mindegyik fél a másik félnek szánt példányt írja alá.
Ezt a formanyomtatványt érdemes elkérni szerkeszthető formában is és a saját igényeink szerint átalakítani. Fontos, hogy akár vevőként tesszük a vételi ajánlatot, akár eladóként kapjuk azt, annak szövegét alaposan olvassuk végig, és ha bármilyen kérdésünk van, úgy kérjünk felvilágosítást az ingatlanközvetítőktől, lehetőség szerint írásban (pl. email útján) vagy ügyvédtől.
 
Fontos az is, hogy ha vevőként vételi ajánlatot teszünk, úgy abban lehetőleg minden olyan részletre térjünk ki, ami számunkra lényeges lehet az ingatlan adásvétel során (pl. mikor akarunk költözni, mikor, milyen részletekben tudjuk megfizetni a vételárat, az ingatlan vásárlásának feltétele, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes legyen, veszünk-e fel hitelt az ingatlan megvásárlásához, stb.). Minél részletesebb az ajánlat, az eladó annál pontosabb képet kap arról, hogy milyen feltételek mellett akarunk vásárolni, így könnyebben tud dönteni, hogy ilyen feltételek mellett eladja az ingatlanát vagy sem.

a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:63.§

6:63. § [A szerződés létrejötte és tartalma]
(1) A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre.
(2) A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A lényegesnek minősített kérdésben való megállapodás akkor feltétele a szerződés létrejöttének, ha a fél egyértelműen kifejezésre juttatja, hogy az adott kérdésben való megállapodás hiányában a szerződést nem kívánja megkötni.

Fontos, hogy a vételi ajánlatnak legyen egy határideje, vagyis a vételi ajánlat tartalmazzon egy olyan kitételt, miszerint a vételi ajánlatát a vevő yyyy év mm hónap dd napjáig tartja fenn. Az eladónak eddig az időpontig van lehetősége eldönteni, hogy elfogadja a kapott ajánlatot vagy sem.

a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:64.§ - 6:68.§

6:64. § [Ajánlati kötöttség]
 
(1) Aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja.
(2) Az ajánlati kötöttség ideje az ajánlat hatályossá válásával veszi kezdetét.
6:65. § [Az ajánlati kötöttség megszűnése]
(1) Ha az ajánlattevő kötöttségének idejét nem határozza meg, az ajánlati kötöttség megszűnik
a) jelenlevők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;
b) távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő - az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat megtételének módjára tekintettel - a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta;
c) a másik fél általi visszautasítással.
(2) Megszűnik az ajánlati kötöttség, ha az ajánlattevő ajánlatát a másik fél elfogadó jognyilatkozatának elküldését megelőzően a másik félhez intézett jognyilatkozatával visszavonja.
(3) Az írásbeli ajánlat írásban vonható vissza.
(4) A hatályossá vált ajánlat nem vonható vissza, ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan, vagy az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg.
 
6:66. § [Az ajánlat elfogadása]
Az ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező jognyilatkozattal lehet elfogadni.
6:67. § [Új ajánlat, módosított elfogadás]
(1) Az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú elfogadást új ajánlatnak kell tekinteni.
(2) Az ajánlattal való egyetértést kifejező jognyilatkozat elfogadásnak minősül akkor is, ha lényeges kérdésnek nem minősülő, azt nem érintő kiegészítő vagy eltérő feltételt tartalmaz. A kiegészítő vagy eltérő feltételek ebben az esetben a szerződés részévé válnak, kivéve, ha
a) az ajánlat az elfogadás lehetőségét kifejezetten az ajánlatban szereplő feltételekre korlátozta; vagy
b) az ajánlattevő késedelem nélkül tiltakozik a kiegészítő vagy eltérő feltételekkel szemben.
(3) Ha a szerződést nem írásban kötötték meg, és azt az egyik fél a szerződéskötést követően késedelem nélkül lényegesnek nem minősülő feltételekkel kiegészítve vagy módosítva írásba foglalja, és megküldi a másik félnek, e feltételek a szerződés tartalmává válnak, ha a másik fél azok ellen késedelem nélkül nem tiltakozik.
 
6:68. § [Késedelmes elfogadás]
(1) Késedelmesen megtett elfogadó jognyilatkozat esetén a szerződés nem jön létre.
(2) Az elfogadó jognyilatkozat késedelmes megtétele ellenére létrejön a szerződés, ha az ajánlattevő erről késedelem nélkül tájékoztatja az elfogadó felet.
(3) Az időben elküldött, de az ajánlattevőhöz elkésetten érkezett elfogadó jognyilatkozat esetén létrejön a szerződés, ha a jognyilatkozatot olyan módon tették, hogy rendes körülmények szerinti továbbítás esetén kellő időben megérkezett volna az ajánlattevőhöz, kivéve, ha az ajánlattevő késedelem nélkül tájékoztatja az elfogadó felet arról, hogy jognyilatkozata késve érkezett, és ezért azt nem tekinti hatályosnak. A szerződés ebben az esetben akkor jön létre, amikor az elfogadó jognyilatkozat rendes körülmények szerinti továbbítás esetén megérkezett volna az ajánlattevőhöz.

A megjelölt határidőig az ajánlathoz a vevő kötve van, és ha az eladó azt határidőn belül elfogadta, akkor ezzel az eladó is kötelezettséget vállal arra, hogy velünk szerződik. Éppen ezért fontos ismételten kiemelni, hogy célszerű minél részletesebb vételi ajánlatot tenni, mert így elkerülhető az, hogy a vevő és az eladó is kölcsönösen kötelezettséget vállalnak arra, hogy egymással szerződnek, azonban később a szerződés valamely lényeges kérdésében mégsem tudnak megállapodni. A legtöbb vételi ajánlat a letétbe helyezett vagy egyébként átadott összeg sorsát attól teszi függővé, hogy ha a szerződéskötésre mégsem kerül sor, akkor az az eladó, vagy a vevő hibájából történt. Ha a szerződés a vevő hibájából nem jön létre akkor az összeg az  eladót, és/vagy az ingatlanközvetítőt illeti, míg ha a szerződés az eladdó hibájából nem jön létre, akkor az összeg a vevőnek visszajár és az eladó ugyanekkora összeget kell fizessen a vevő és/vagy az ingatlankövetítő részére. Ez elsőre jól körülhatároltnak tűnik, de nézzük például azt az esetet, ha a vevő az ingatlan megvásárlásához hitelt kíván felvenni, az eladó viszont ez nem akarja megvárni, mert gyorsan szüksége lenne a vételárra. Ha a vevő már a vételi ajánlatában tájékoztatja az eladót arról, hogy a vételár egy részét hitelből kívánja fedezni, akkor az eladó tudja, hogy ezt a vételi ajánlatot nem fogja elfogadni. Ha azonban a vételi ajánlat nem tartalmaz a hitelfelvételre történő utalást, akkor az eladó elfogadja az ajánlatot, és ezzel a kérdéssel csak a szerződéskötés előtt fog szembesülni. Jó kérdés, hogy a szerződés ilyenkor kinek a hibájából nem jön létre, hiszen valószínűleg sem a vevő sem az eladó nem hibás, egyszerűen csak nem egymás ajánlatait keresték.